Studie se zabývá posuzováním vybraných lokalit a zásad umísťování výškových staveb na území celé Prahy. Cílem studie je stanovit zásady a limity při navrhování a umisťování výškových staveb právě s ohledem na jedinečný prostorový ráz nejen historického centra Prahy, ale i nejbližšího okolí. Tato práce ale není komplexní prostorovou regulací města.
Studie je rozdělena do dvou etap, analytické, posuzující stávající hodnoty území, a návrhové, doporučující vhodné lokality výstavby výškových budov včetně analýzy možných dopadů jejich realizace.
Základním závazným dokumentem, ze kterého studie vychází, je platný územní plán hl.m. Prahy (schválen v září 1999), včetně jeho změn.
Metodika analýzy
Území Prahy bylo nejprve posouzeno z morfologického hlediska a byly vymezeny základní prostorové útvary, rozdělující terén na jednotlivé prostorové celky s rozdílnou modelací terénu. Dominantním motivem přírodního původu je osa Vltavy s přiléhajícími svahy, nejvýraznějším uměle vytvořeným předělem je severojižní magistrála. V rámci posouzení byla respektován unikátní charakter Pražské památkové rezervace a její stanovené ochranné pásmo.
Základním parametrem pro stanovení hranice zpracovávaného území jsou vizuální hodnoty a tím i hranice viditelnosti, a to jak z centra města, tak naopak pohledy směrem do centra z různých bodů. Pro základní orientaci bylo po dohodě vybráno 33 bodů v různých částech Prahy, které udávají ucelený přehled o vizuální exponovanosti jak jednotlivých lokalit, tak celých částí města.
V rámci analýzy potenciálně vhodných území pro umístění výškových staveb byla posouzena velká rozvojová území, daná platným územním plánem hl. m. Prahy a tzv. těžiště vnějšího osídlení ve vnějším souvisle zastavěném městě. Jako těžiště vnějšího osídlení byla vybrána místa s potenciálem rozvoje, ve vazbě na významné dopravní uzly či ve strategických polohách vůči stávající městské struktuře.
Na základě stanovených kritérií byla zvolena území, která byla podrobena detailnější analýze. Jedná se o 21 lokalit které jsou podrobněji zdokumentovány a posuzovány.
Základním kritériem pro posouzení dopadů umístění výškových staveb byla vizuální kvalita panoramatu a kompoziční vhodnost. K tomu účelu bylo zvoleno 33 bodů pohledů pro následný 3D zákres modelů potenciálních výškových budov, dokládající explicitně případný dopad jejich umístění, a to jak ve vztahu k Pražské památkové rezervaci a jejímu ochrannému pásmu, tak i k širšímu okolí. Pro objektivní zhodnocení dopadů byly stanoveny hladiny výškové zástavby na 50m, 80m, 100m a 120-150m.
Závěry posouzení vizuálních aspektů byly zhodnoceny do analýzy SWOT. Tato metoda podle anglického S (Strengths ) - silné stránky, W (Weaknesses) - slabé stránky, O (Opportunities) - příležitosti a T (Threats ) - hrozby umožňuje vedle sebe postavit různé druhy pohledů na daný problém, a přesto že se jedná často o subjektivní hodnocení, výsledkem je komplexní pohled na řešení dané situace.
Navrhované zásady a lokality pro umístění výškových budov
Zpracováním výše analytických podkladů a ve spolupráci s ÚRM bylo stanoveno že pro hlavní město jsou vymezena území (VRÚ a lokální centra osídlení), tzv. aktivní zóny, které by za předem stanovených podmínek a limit umožňovaly budování výškový objektů. Tyto zóny budou podrobeny důkladnému ověření kompozice a panoramat ve 3D modelu , popřípadě zákresy do skutečných panoramatických fotografií. Tyto aktivní zóny zcela respektují územním plánem stanovený "zákaz výškových staveb" v centrální části Prahy.
Lokality je nutno prověřit ale i po stránce městské infrastruktury. Rozhodující je dopravní dostupnost jak městskou hromadnou dopravou, tak individuální automobilovou dopravou. Lokality jsou z hlediska zásadních kritérií podrobně posouzeny v rámci analýzy SWOT.
Na základě výše zmíněných analytických podkladů jsou pro jednotlivé lokality zpracovávány zkušební zákresy do 3D modelu Prahy s barevným odlišením pro jednotlivé výškové hladiny. Vizuální dopady případného umístění výškových staveb v jednotlivých lokalitách jsou rovněž součástí posouzení v rámci analýzy SWOT.
Využití studie pro regulaci výškové výstavby v hlavním městě Praze
Výsledky studie budou koordinovány s územně analytickými podklady, které jsou v současné době pro území hl.m. Prahy zpracovávány a které budou jedním z dokumentů pro územně plánovací podklady. Studie by také měla být podkladem buď pro samostatnou městskou vyhlášku, které by regulovala výškovou hladinu zástavby v hlavním městě, nebo podkladem pro zpracování prostorových regulativů v připravovaném Územním plánu hl.m. Prahy.
V Praze dne 25.3.2010
